Passoires thermiques : peut-on encore louer un logement mal classé ?

Les passoires thermiques sont devenues un sujet central pour les propriétaires bailleurs et les locataires. Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique coûte souvent cher à chauffer, offre un mauvais confort d’hiver et d’été, et perd progressivement sa place sur le marché locatif.

Depuis plusieurs années, les règles se durcissent. Le DPE n’est plus seulement une information donnée au locataire : il peut désormais conditionner la possibilité de louer un logement.

La réponse courte est donc la suivante : oui, certains logements mal classés peuvent encore être loués, mais pas tous. En France métropolitaine, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront en 2028, puis les logements classés E en 2034.

Qu’appelle-t-on une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement très énergivore. Dans le langage courant, on désigne surtout les logements classés F ou G au DPE.

Le DPE évalue la performance énergétique d’un logement avec une étiquette allant de A à G. A correspond aux logements les plus performants, G aux plus énergivores.

Cette note dépend notamment de la consommation d’énergie estimée, des émissions de gaz à effet de serre, de l’isolation, du chauffage, de la production d’eau chaude et de la ventilation.

Un mauvais DPE peut traduire plusieurs problèmes :

• isolation insuffisante ;
• chauffage ancien ou peu performant ;
• fenêtres peu isolantes ;
• ponts thermiques ;
• mauvaise ventilation ;
• logement difficile à chauffer ;
• factures d’énergie élevées.

Le calendrier d’interdiction de location

Le calendrier est progressif. Il ne touche pas toutes les classes en même temps.

En France métropolitaine, les principales échéances sont :

Classe DPE	Situation en location
G	interdiction de location depuis le 1er janvier 2025
F	interdiction prévue à partir de 2028
E	interdiction prévue à partir de 2034

Le ministère de l’Économie rappelle que les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, puis que les logements F seront concernés à partir de 2028 et les logements E à partir de 2034 (economie.gouv.fr). Le ministère de la Transition écologique indique le même calendrier dans ses informations sur le DPE et la décence énergétique (ecologie.gouv.fr).

Peut-on encore louer un logement classé G ?

En métropole, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale.

Cela signifie qu’un propriétaire ne peut plus mettre en location un logement G pour un nouveau bail classique. Le logement est considéré comme ne respectant pas le critère de décence énergétique.

Service-public précise que cette impossibilité concerne aussi le renouvellement du bail ou sa reconduction tacite pour les logements classés G (service-public.fr).

En pratique, un propriétaire bailleur doit donc engager des travaux pour sortir de la classe G avant de louer ou relouer le logement.

Et pour un bail déjà en cours ?

La situation d’un bail en cours est plus délicate qu’une simple interdiction immédiate.

La non-décence énergétique ne met pas automatiquement fin au contrat de location. Le locataire ne devient pas sans bail du jour au lendemain, et le propriétaire ne peut pas simplement demander un départ au motif que le logement est mal classé.

En revanche, le bailleur reste tenu de fournir un logement décent. Si le logement ne respecte plus les critères, le locataire peut demander sa mise en conformité.

L’ANIL rappelle que la non-décence énergétique ne remet pas en cause la validité du bail en cours, mais expose le bailleur à des demandes de travaux, à une réduction de loyer ou à d’autres conséquences décidées selon les recours engagés (ANIL).

Les logements classés F sont-ils encore louables ?

En 2026, en France métropolitaine, un logement classé F peut encore être loué, mais il est déjà fortement encadré.

Le point essentiel : le loyer des logements classés F ou G est gelé dans de nombreux cas. Depuis le 24 août 2022 en métropole, il est interdit d’augmenter le loyer des logements F et G lors de la remise en location, du renouvellement du bail ou de la révision annuelle lorsque les conditions sont réunies.

L’interdiction de location des logements F est prévue à partir de 2028. Un bailleur qui possède un logement F a donc intérêt à anticiper, car les travaux peuvent demander du temps : audit, devis, aides, autorisations de copropriété, disponibilité des entreprises et chantier.

Les logements classés E sont-ils concernés ?

Les logements classés E ne sont pas encore interdits à la location en 2026. Mais ils sont dans le calendrier.

Ils seront concernés à partir de 2034 en France métropolitaine. C’est plus lointain, mais ce n’est pas anodin pour un investisseur ou un propriétaire qui veut conserver son bien longtemps en location.

Un logement E peut aussi devenir moins attractif sur le marché si les factures d’énergie sont élevées ou si le confort est mauvais.

Le gel des loyers des logements F et G

Le gel des loyers est une règle importante, souvent confondue avec l’interdiction de location.

Un logement classé F ou G peut être concerné par l’interdiction d’augmenter le loyer, même s’il peut encore être loué dans certains cas. Cette règle vise à éviter qu’un propriétaire augmente le loyer d’un logement très énergivore sans travaux.

Le gel peut concerner :

• la révision annuelle du loyer ;
• la hausse lors d’un renouvellement ;
• la hausse lors d’une remise en location ;
• certaines zones tendues avec règles spécifiques.

Le ministère de l’Économie rappelle que la révision des loyers est interdite pour les logements classés F ou G au DPE dans les conditions prévues par la loi (economie.gouv.fr).

Location vide, meublée, saisonnière : attention aux différences

Les règles évoquées concernent surtout la location à usage de résidence principale, vide ou meublée, selon les cas prévus par les textes.

La location saisonnière et les meublés de tourisme peuvent obéir à des règles différentes. Certaines obligations se renforcent aussi pour les meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage, notamment depuis la loi récente sur ce sujet.

Il ne faut donc pas conclure trop vite qu’un logement interdit en location classique peut être librement basculé en courte durée. Selon la commune, le règlement local, le changement d’usage et le DPE, le projet peut être encadré.

Pour un propriétaire, il est prudent de vérifier la règle applicable à son type de location et à sa commune.

Que risque un propriétaire bailleur ?

Le risque principal n’est pas seulement administratif. Il est aussi locatif, financier et juridique.

Si le logement est considéré comme non décent, le locataire peut demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires. En cas de désaccord, il peut saisir les voies de recours prévues, notamment la commission départementale de conciliation ou le juge.

Le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à exécution selon la situation.

Le propriétaire peut aussi avoir plus de difficulté à relouer son bien, à obtenir un bon dossier locataire ou à valoriser le logement à la revente.

Peut-on signer un bail avec un mauvais DPE ?

Tout dépend de la classe du DPE et de la date.

En 2026, un logement G en métropole ne doit plus être proposé à la location comme résidence principale. Un logement F peut encore être loué, mais son loyer est encadré et son interdiction arrive en 2028. Un logement E reste louable, mais sera concerné en 2034.

Le DPE doit être remis au locataire. Il doit donc être disponible, lisible et cohérent. Louer sans DPE ou avec un DPE obsolète peut créer des difficultés.

Que peut faire un locataire ?

Un locataire qui occupe un logement très mal classé peut commencer par vérifier le DPE annexé au bail.

Il peut ensuite demander au propriétaire des précisions ou des travaux, surtout si le logement est classé G et concerné par la non-décence énergétique.

Les étapes possibles :

• demander le DPE ;
• vérifier la classe énergétique ;
• signaler les problèmes de chauffage, humidité, ventilation ou isolation ;
• envoyer une demande écrite au propriétaire ;
• contacter l’ADIL de son département ;
• saisir la commission départementale de conciliation ;
• engager un recours si nécessaire.

Il vaut mieux garder des traces écrites : courriers, mails, photos, factures d’énergie, échanges avec le bailleur.

Que peut faire un propriétaire ?

Le propriétaire doit d’abord connaître la situation exacte du logement. Un DPE ancien peut ne plus refléter les règles actuelles ou la performance réelle.

Les actions utiles :

• vérifier la validité du DPE ;
• faire réaliser un audit ou un diagnostic complémentaire si nécessaire ;
• identifier les travaux les plus efficaces ;
• demander plusieurs devis ;
• vérifier les aides disponibles ;
• anticiper les votes de copropriété ;
• prioriser les travaux qui font gagner une ou plusieurs classes DPE.

Les travaux les plus fréquents concernent l’isolation, le chauffage, l’eau chaude, la ventilation et les menuiseries. Mais il faut éviter les travaux isolés mal choisis : changer seulement les fenêtres ne suffit pas toujours à sortir d’une classe F ou G.

Quels travaux prioriser ?

La bonne stratégie dépend du logement. Une maison individuelle n’a pas les mêmes leviers qu’un appartement en copropriété.

En général, les postes à étudier sont :

• isolation des combles ou de la toiture ;
• isolation des murs ;
• isolation du plancher bas ;
• remplacement d’un chauffage très énergivore ;
• amélioration de la ventilation ;
• remplacement de fenêtres très anciennes ;
• régulation du chauffage ;
• traitement des ponts thermiques.

Le but n’est pas seulement d’obtenir une meilleure lettre sur le DPE. Il faut aussi améliorer le confort réel, réduire les consommations et éviter les problèmes d’humidité.

Le cas des copropriétés

En copropriété, un propriétaire bailleur ne maîtrise pas toujours tous les travaux. L’isolation par l’extérieur, la toiture, la ventilation collective ou le chauffage collectif dépendent souvent de décisions votées en assemblée générale.

Cela peut retarder la rénovation. Mais cela ne supprime pas l’obligation de fournir un logement décent.

Le propriétaire doit donc anticiper les démarches, participer aux décisions de copropriété et conserver les éléments montrant qu’il agit pour améliorer le logement.

Le calendrier est-il différent en outre-mer ?

Oui, certains calendriers diffèrent pour les départements d’outre-mer. Les échéances peuvent être décalées par rapport à la France métropolitaine.

Il faut donc éviter d’appliquer automatiquement les dates métropolitaines à la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion ou Mayotte.

Pour un logement situé en outre-mer, la vérification doit être faite avec les textes et informations locales à jour.

À retenir

En 2026, on ne peut plus louer librement tous les logements mal classés. En France métropolitaine, les logements classés G sont déjà exclus de la location comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025. Les logements F sont encore louables, mais leur loyer est gelé dans de nombreux cas et leur interdiction est prévue en 2028. Les logements E suivront en 2034.

Pour le bailleur, attendre est risqué : travaux plus coûteux, délais d’entreprise, copropriété, perte de loyers et baisse d’attractivité. Pour le locataire, le DPE devient un vrai outil pour vérifier la décence énergétique du logement.

Le bon réflexe est simple : vérifier la classe DPE, regarder la date applicable, puis agir avant que le logement ne devienne impossible à louer.